相続・資産税コラム
2012年09月25日 第34回 空室を抱えたマンションの宅地の評価
マンションを所有している場合の、そのマンションの敷地の価額は、次の算式により評価します。
貸家建付地の価額 ＝ 自用地とした場合の価額 － 自用地とした場合の価額 × 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合
この算式における「借地権割合」及び「借家権割合」は、地域により異なります。宮崎県の借地権割合で多いのは、30%ないしは40%です。借家権割合は30%です。「賃貸割合」は、貸している部屋面積の全体に対する割合です。貸している割合が多いほど、相続税評価額が減るということになります。
難しいのは、一時的に空室になっているときに、相続が起きた時の評価です。
この場合、次のような事実関係から、アパート等の各独立部分の一部が課税時期（相続の場合は被相続人の死亡の日、贈与の場合は贈与により財産を取得した日）において一時的に空室となっていたに過ぎないと認められるものについては、課税時期においても賃貸されていたものとして差し支えないとされおり、その分評価額を減額できます。
（1） 各独立部分が課税時期前に継続的に賃貸されてきたものであること。
（2） 賃借人の退去後速やかに新たな賃借人の募集が行われ、空室の期間中、他の用途に供されていないこと。
（3) 空室の期間が、課税時期の前後の例えば1か月程度であるなど、一時的な期間であること。
（4） 課税時期後の賃貸が一時的なものではないこと。
